27 juli 2022
Geplaatst door TeamHeroBreda

Aan een nieuwbouwproject zijn diverse partijen betrokken. Denk aan de ontwikkelaar, gemeente, aannemers, stedenbouwkundige, omwonenden, maar bijvoorbeeld ook de overheid. 

De komende periode laten wij u steeds kennismaken met andere betrokkenen van het nieuwbouwproject Hero Breda. Vandaag zijn aan het woord Anja Diepen en Jochem Rietbergen, beiden werkzaam voor BRO. 

BRO is een onafhankelijk advies- en ontwerpbureau in de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland. Actief sinds 1962 werken we momenteel met zo’n 80 medewerkers vanuit vestigingen in Boxtel, Amsterdam en Venlo.

Anja Diepen is werkzaam als adviseur Ruimtelijke Ordening, Omgevingsrecht en planoloog voor BRO. Haar werkzaamheden bestaan voornamelijk uit de inhoud, de omgevingsonderzoeken, het coördineren, het aansturen en het meedenken in de regelingen. Samen met Jochem Rietbergen werkt zij aan het nieuwbouwplan Hero Breda. 

Jochem Rietbergen werkt inmiddels al ruim 20 jaar voor BRO, o.a. als planoloog. Tijdens zijn werk voor BRO was hij ook werkzaam voor diverse gemeenten, zodat hij ook weet hoe het aan de andere kant van de tafel eraan toegaat en bepaalde zaken ook in zijn advisering kan meenemen. Nu werkt Jochem veel voor private partijen zoals AM. Hij was onder andere betrokken bij het project Driehoefijzers Noord in Breda en Muntplein Nieuwegein voor AM. 

De planoloog is – zeg maar – het manusje van alles. Vragen zoals ‘waar zitten welke belangen?’, ‘hoe kom je tot een goede onderbouwing?’, dat is wat Jochem aangeeft. 

Vanuit BRO is Jochem naast planoloog ook als projectleider verbonden aan het project Hero Breda. Zaken regelen en ordenen, er komt ontzettend veel bij kijken bij een bestemmingsplan. Dit gaat van beleid tot milieu, stedenbouw tot groen, wat samenkomt in een bestemmingsplan. Alles overziend proberen wij de zaken in goede banen te leiden, rekening houdend met de belangen, maar ook om iets moois neer te kunnen gaan zetten. 

Naast dat zij samenwerken is er ook een jurist in het team, Joost van der Aa. 

Per project zoek je altijd je eigen projectteam op. Beiden houden wij van complexere gebiedsontwikkelingen; ontwikkelingen die niet vanzelfsprekend zijn, waar veel advies, afstemming en onderzoek plaatsvindt. Dit maakt het ook heel leuk. 

 

Jullie zijn beiden verbonden als planoloog aan het project. Welke werkzaamheden voeren jullie dan uit, op welke wijze zijn jullie betrokken? Wat is het doel van een bestemmingsplan?

Anja zegt te zijn gestart met een eerste haalbaarheidsfase, waardoor we al wat onderzoeken hebben uitgevoerd. Dat was eigenlijk onze start met het project. Nu zijn wij bezig met het opstellen van het concept bestemmingsplan,enerzijds zoeken naar flexibiliteit om op veranderende marktvragen te kunnen anticiperen anderzijds borgen van een goed woon- en leefklimaat, richting de toekomstige bewoners en ook richting de omwonenden. 

Het project Hero Breda kent wel een aantal milieutechnische uitdagingen vanuit het spoor, externe veiligheid, geluid, maar ook vanuit het naastgelegen bedrijf Konings Drinks. Er vindt dus heel veel diepgaand onderzoek en afstemming plaats naar de mogelijkheden binnen het plan voor de Hero locatie. 

Binnen het plan is er veelvuldig contact met onderzoeksbureaus, geluidsexperts en in een heel vroeg stadium met de gemeente. Tot op detail worden alle mogelijkheden bekeken en dat al voorafgaand aan de bestemmingsplanfase. 

Een bestemmingsplan regelt grofweg drie zaken;

  1. Wat mag je bouwen op het terrein? Hoe hoog, hoe breed, etc. Voor de stedenbouwkundige is dit een belangrijk punt. Welke woningen kunnen er worden gebouwd, op welke plek, ligt dit vast of is er nog ruimte voor aanpassingen? Het plan gaat zo langzaam aan vorm krijgen, maar je moet daar toch de grenzen in opzoeken. Nu is het als A geregeld, maar het kan zo zijn dat we er over een paar jaar weer iets anders tegenaan kijken. Daar moet in zo’n bestemmingsplan - wat kaderstellend is voor een vergunning en dus daarmee een bouwvergunning verleend is -, op kunnen worden geanticipeerd. 
  2. Het tweede punt is het gebruik van de gronden, dat regelt het bestemmingsplan ook. In het geval van Hero hebben we het over een woongebied, maar er zitten ook wat bijzondere functies in. Bijvoorbeeld op de locatie van de HOED (Huisartsen Onder Eén Dak) en ook bij De Toerist zit ook nog een klein stukje gemengde functies van horeca en dienstverlening. Deze functies moeten worden geborgd in het bestemmingsplan zodat dat gebruik mogelijk is. 
  3. Het derde en tevens laatste punt is eigenlijk de beschermer. Beschermen enerzijds van functies uit de omgeving. Die moeten nog gewoon het gevoel hebben dat wat zij nu, in de huidige omgeving, doen dat zij dat straks in en nabij het nieuwe woongebied ook kunnen blijven doen. Denk bijvoorbeeld aan de detailhandel, horeca of een bedrijf dat naast het plan gevestigd is. Aan de andere kant moet ook het leefklimaat voor de bewoners goed zijn. Daar vindt onderzoek naar plaats. In Nederland zijn daarvoor een aantal normen vastgesteld; een norm voor geluid, norm voor geur, externe veiligheid. Past het plan daarin of moeten we daarvoor maatregelen voorschrijven bijvoorbeeld om het binnenniveau voor geluid goed te krijgen?

Veelal werken we samen met externe bureaus waarmee dan samen berekeningen en tekeningen worden opgesteld. Wanneer er bijvoorbeeld bij een berekening overlast van geluid naar voren komt dan moet er ergens een scherm komen of wellicht een gebouw een aantal graden gedraaid worden. Maar is dit dan stedenbouwkundig verantwoord? Dat is ook waar wij eigenlijk continu mee bezig zijn. 
Dit is wat er speelt bij Hero Breda en dat maakt het werk uitdagend en ook heel erg mooi om hier mee bezig te zijn. 

De andere kant van het plan is dan nog het stukje ambitie; groei, gezonde wijk, een groene wijk. Dit moet passen binnen de regelgeving bijvoorbeeld voor parkeren; een goede maximale parkeerbehoefte of mensen kunnen stimuleren dat zij minder met de auto gaan. Anderzijds moet het juridisch houdbaar zijn, een belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan dat wat je aan flexibiliteit mogelijk maakt, moet je ook kunnen onderbouwen. Dit wordt ook wel een 'goede ruimtelijke ordening' genoemd.

 

Jullie hebben samen aan diverse projecten mogen werken. Welk project heeft het meeste indruk gemaakt? Wat zijn voor de grootste uitdagingen binnen het project? 

Dit zijn een hoop projecten; op weg naar huis komen we er altijd wel een aantal tegen, geeft Jochem aan. Eén van de projecten die is bijgebleven is toch wel Tilburg Talent Square 2, een appartementengebouw direct aan het spoor in Tilburg.. De meest complexere projecten hebben de voorkeur, waar veel afstemming nodig is, waar meer bij komt kijken. Projecten waarvan eerst wordt gezegd dat het haast onmogelijk is en waarbij uiteindelijk een heel mooi complex wordt neergezet. 

De gebiedsontwikkeling van het Kwadijkerpark met 340 woningen in Purmerend voor AM was een intensief traject met veel overleg met de gemeente, opdraachtgever en het waterschap. Als er dan toch één moet worden gekozen volgens Anja is het deze wel. 

Jochem is een wandelende encyclopedie; als je hem iets vraagt over een project van 20 jaar geleden weet hij nog precies te vertellen wat voor type project het was, tot op detailniveau! 

Er komt meer bij kijken dan alleen een plan opstellen, er zijn meerdere partijen bij betrokken. Je zoekt samen naar de creatieve oplossingen waarbij de grenzen bewaakt worden met wat er (juridisch gezien) wel of niet kan. Samen met het projectteam ben je daar sterk in. Deze zaken moet je verenigen dat is het mooie om met de mensen van andere partijen - en ook met elkaar - te kijken welke regelingen hier bij passen. Wat moet ik aan input leveren zodat ik de goede output krijg? En hoe kun je dat presenteren? Er is niet één weg die naar het einddoel leidt. 

Je moet de verbinding kunnen maken tussen de gemeente en ontwikkelende partij, kunnen kijken wat de toekomstige bewoner wil, maar ook wat de wensen van de buurt zijn.  

Het bestemmingsplan is een stukje van het traject. Daarna komt de ontwerpfase waar wij soms bij betrokken zijn, vervolgens de realisatiefase waar het voor ons vaak stopt. Dit maakt dat je soms minder connectie met het project hebt wanneer het gebouwd is. 

 

De slogan van BRO is ‘Ruimte om in te leven’. Wat zou de meest ideale leef-, woon en werksituatie zijn voor het plan Hero Breda?

De slogan van Hero ‘echt mooi om in te leven’ sluit wel aan bij de slogan van BRO. Een gezonde, groene leefomgeving, lekker op de fiets, niet teveel met de auto, duurzaamheid, dat past wel bij ons bureau.

Daarnaast heeft Jochem groene vingers; thuis heeft hij een kleine moestuin waar hij af en toe wat kweekt. De namen die verwijzen naar de vorige bestemming van het plan, nieuwe concepten, het plan is goed doordacht. 

In een stedelijke omgeving een woning met een tuin hebben is vooral nu heel bijzonder. Nieuwbouw hoeft niet per se hoge appartementengebouwen te zijn. Ook in het plan voor de Hero locatie is er een grote variëteit in woningtypes, voor ieder wat, naast de voorzieningen die het plan heeft. 

De slogan van BRO moet dubbelzinnig worden uitgelegd. Ruimte om in te leven, enerzijds omdat je gewoon echt fysieke ruimte bedoelt. Anderzijds, moet je je ook in kunnen leven in de situatie, dus inleven in een ontwikkelaar; hoe denkt de gemeente, hoe denkt een bewoner, hoe denkt de buurt? 

Zo voelen wij het ook voor wat wij staan. Die meerdere belangen, die meerdere visies die je aan alle kanten kunt belichten en dat je daar dan dingen kunt delen. Vaak staan wij tussen de ontwikkelende partij en de gemeente in. De gemeente wil zo min mogelijk flexibiliteit en zoveel mogelijk geregeld hebben en de ontwikkelaar wil zoveel mogelijk vrijheid hebben. Daar probeer je een compromis tussen te vinden. 

In het geval van Hero heb je dan ook nog eens een keer de milieuaspecten en de stedenbouwkundigen die toch hele andere ideeën daarin hebben. Kijk bijvoorbeeld naar de appartementen bij het spoor; vanuit milieu – geluid - zou je het liefst gewoon een dichte wand hebben. Vanuit stedenbouw is dat absoluut niet gewenst. Daarover gaan wij dan in gesprek en kijken dus ook echt naar wat de milieuoplossingen zijn. Hoe kun je dat wel open maken, maar toch een goed woon- en leefklimaat hebben?  

 

Binnen het project Hero wordt een groene zone aangelegd. Welke beplanting zien jullie graag terug in het plan?

Anja ziet graag de bramen terugkomen – met name voor de dieren, het is juist goed voor de bunzing en de steenmarter die op de locatie aangetroffen zijn -, als ze volgens Jochem maar niet gaan woekeren. 

Frambozen, bessen, vooral ook kindvriendelijk en educatief. Kleine appelbomen, stoofperen in bijvoorbeeld lei-vorm. 

Ook hier gaan wij ver mee in de ontwikkeling. Wij zijn druk bezig met een ontheffing voor de bunzing en steenmarters, bramenstruiken die goed zijn voor deze dieren, we gaan verder dan ‘even’ een bestemmingsplan opstellen. Het mag ook wel ambitie uitspreken.  

Daarnaast ook vanuit de Kwekerijstraat; je komt er aan gelopen of gereden in een wijk vol mooi groen, parkjes, Hero-fruit etc. Nu is het nog braakliggend terrein, maar straks wordt het een mooie aanvulling op de bestaande buurt. 

 

Waar denken jullie aan bij Hero, welke herinneringen hebben jullie aan het merk of aan de plek waar de Hero-fabriek heeft gestaan?

Beiden denken direct aan de jam, wat minder aan frisdrank zoals Cassis. Ook nu staat er nog een potje jam in de koelkast. Een blend van vier smaken, rood fruit, is toch het aantrekkelijkst. 

 

Wat is jullie favoriete Hero-fruit en waarom?

Jochem heeft toch graag de bosvruchten. Anja neigt naar de blend van vier smaken, waaronder bosvruchten. 

Rood fruit voornamelijk vanwege de smaak!

 

Hebben jullie nog een laatste tip voor toekomstige bewoners van het project Hero? 

Vooral naar buiten gaan, geniet van wat de omgeving te bieden heeft. Breda heeft natuurlijk de stad, maar ook de natuur. Je zit relatief dicht bij het centrum, je kunt ook snel naar buiten. 

Je woont straks aan een groene straat, dat is toch ook wel iets wat veel mensen aanspreekt. Iets wat je niet overal hebt, dit is wel echt iets bijzonders!

 

Wilt u meer weten wat BRO doet? Neem dan eens een kijkje op www.bro.nl!

anja jochem BRO-logo